• Lorenzo Provinciali

Vendere casa con il Rent To Buy

Aggiornato il: apr 24

Quotidiani autorevoli e indagini di mercato sono concordi su un dato di fatto, la crisi del mercato immobiliare esplosa nel 2008 non è ancora stata assorbita e la conseguenza più tangibile è che: vendere casa a buon prezzo è sempre più difficile.

Generalmente quando si cerca di vendere un immobile, tanto per procurarsi il denaro necessario per acquistare un immobile diverso, quanto per monetizzare una eredità o un investimento, ci si rivolge a una o più agenzie immobiliari. Le agenzie avranno poi l’arduo compito – ben ricompensato da esose percentuali – di cercare di vendere l’immobile, magari pagato a prezzo pieno/gonfiato nel periodo pre crisi e che ora ha un valore decisamente inferiore. Quanti leggendo questo breve incipit si riconoscono nella medesima situazione?

Ebbene per fortuna da qualche anno si sta diffondendo anche in Italia una nuova forma di vendita dell’immobile, denominata rent to buy, un tipo di contratto che potrebbe assomigliare ad un incontro tra locazione e compravendita. La sua disciplina è stata sommariamente prevista con il decreto legge 12.09.2014 n. 133, art. 23, convertito in legge 11.11.2014 n. 164.

Si tratta di un contratto (scritto) di godimento in funzione delle successiva vendita, ossia posticipare ad un momento futuro gli effetti di una compravendita immobiliare. Lo schema permette al potenziale venditore di mettere a reddito l'immobile trovando abbastanza velocemente un acquirente, e al potenziale acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell'immobile e di imputare a pagamento del prezzo tutto o parte di quanto corrisposto per il godimento. Conviene anche a quel venditore che vuole procedere all'acquisto di una nuova casa e alla vendita di quella di proprietà con una certa calma e tranquillità. Ricapitolando più specificatamente, la parte acquirente si accorda con il venditore per il pagamento di un canone, per l’utilizzo dell’immobile -divenendo conduttore- e contemporaneamente può obbligarsi ad acquistare lo stesso in un momento successivo. Inoltre quanto ai canoni, il proprietario e conduttore possono liberamente stabilire che tutto o anche una sola parte del canone pagato venga destinato al pagamento del prezzo convenuto. Allo stesso modo le parti possono anche stabilire che il conduttore abbia solo un’opzione all’acquisto e non l’obbligo di comprare il bene, la facoltà dovrà essere esercitata entro il termine stabilito nel contratto stesso.

Come si può agevolmente notare il contratto in questione assegna alle parti una ampia flessibilità nella contrattazione, e proprio per tale motivo è consigliabile rivolgersi ad un esperto per la redazione e trattativa, eventuali ipotesi di recesso, penali, la cessione del contratto, gli effetti dell'inadempimento. Proprietario e conduttore devono infatti solo in sede di trattativa - e dunque pre contrattuale - stabilire la quota dei canoni imputati a corrispettivo cioè quelli destinati al pagamento del prezzo, che il proprietario deve restituire in caso di mancato esercizio da parte del conduttore del diritto di acquistare. La parte non imputata al pagamento del prezzo sarà invece considerata come normale canone di locazione.

Per semplificare: l’importo mensile che il conduttore dovrà corrispondere sarà leggermente più alto di un canone comune di locazione, poiché comprende due componenti. Una parte a titolo di canone locativo quindi a fondo perduto, un'altra parte viene accantonata in conto di futuro acquisto il quale, sommato all'acconto iniziale corrisposto, verrà detratto dal valore della compravendita. Il venditore guadagna due volte, con il canone a fondo perduto e con il canone computano nel prezzo dell’immobile.


La convenienza dell’acquisto è spiegata nell’articolo Acquistare casa con il rent to buy. Alla fine del periodo pattuito convenzionalmente che non potrà avere durata superiore a dieci anni si perfeziona la vendita dell'immobile, ci sarà il rogito e il saldo del restante prezzo.

Il proprietario ha l’obbligo di consegnare l’immobile e di garantirne il pacifico godimento, ha diritto di ricevere il pagamento del canone convenuto e di ricevere il pagamento del saldo prezzo al momento pattuito logicamente coincidente con quello della stipula del contratto definitivo di compravendita.


In caso di mancato pagamento dei canoni? il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto in caso mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo ad esempio contratto con 40 canoni mensili, limite di 2 canoni non pagati, il contratto non potrà essere risolto. Chiaramente il proprietario in caso di risoluzione avrà diritto alla restituzione dell’immobile e se non è stabilito diversamente nel contratto, potrà trattenere l’intera somma dei canoni già riscossi a titolo di indennità quindi anche per la parte destinata a corrispettivo dell’acquisto.


Il decreto inizialmente citato prevede che il contratto di rent to buy venga trascritto come un contratto preliminare di compravendita, quindi necessitante della forma dell'atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione del contratto prevale sulle successive trascrizioni ed è dunque posta a tutela del promissario acquirente.


Alla luce di quanto esplicato, ai più non sarà sfuggito che è in ogni caso indispensabile recarsi dal notaio per perfezionare il contratto in oggetto, con ciò comportando un facile ragionamento del tipo: “vado già dal notaio, è inutile e costoso rivolgermi anche ad un professionista”. Questo è l’errore classico di chi agisce con superficialità. Il notaio ha l’unico compito di rendere pubblica la compravendita, producendo gli effetti ex lege stabili, non ha alcun compito di seguire la contrattazione. Ciò comporta che senza una adeguata trattativa e previsione degli aspetti più importanti si rischia di avere in seguito, nel corso degli anni successivi una serie di costose problematiche figlie della mancata contrattazione. Esemplificando: se il conduttore non paga? Se il conduttore vuole pagare con assegno la parte computata al prezzo dell’immobile e con bonifico il resto? Se dopo qualche anno trovo un acquirente che mi offre un corrispettivo più alto? Se il conduttore vuole sublocare l’immobile a terzi? In caso dopo un paio di anni il conduttore chiede una riduzione del canone? Oltre a penali per il recesso, contratti per persona da nominare ecc..


In conclusione, noi saremo al vostro fianco per stipulare un contratto che vi aiuterà a vendere l’immobile guadagnando molto di più che con una normale compravendita.


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Autore dell' articolo

Lorenzo Provinciali - consulente commerciale aziendale esperto di marketing e nuove tecnologie

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