• Lorenzo Provinciali

Acquistare casa con il rent to buy

Aggiornato il: apr 24

Vuoi acquistare casa ma la casa dei tuoi sogni costa troppo? Le banche non ti concedono il mutuo perché hai un lavoro precario? Non hai garanzie da offrire alla banca e hai paura che se non sarai più in grado di pagare il mutuo la banca si riprenderà la casa?

Tutte queste problematiche possono essere aggirate attraverso una soluzione vincente, la risposta è: compra casa con un rent to buy. Di che cosa si tratta? È legale?


Il rent to buy è un modo di acquisto della proprietà evitando di ricorrere a mutui, ottenendo la disponibilità immediata dell’immobile, infatti il soggetto denominato futuro acquirente ottiene l'immediato godimento dell'immobile, a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni.

Tale sistema è evidentemente conseguenza della crescente difficoltà di accesso al credito stante la riluttanza degli istituti di credito ad erogare mutui a soggetti con lavori precari e della più generalizzata crisi del settore immobiliare. Il "rent to buy" conviene a chi non ha così tanta fretta di vendere l’immobile e correlativamente a chi pur volendo invece acquistare ha mancanza di liquidità e/o difficoltà a ottenere un mutuo.


COME SI STRUTTURA?

Il conduttore ha il diritto al godimento immediato dell’immobile e dunque al posto di continuare a pagare per anni canoni di locazione a fronte del mero godimento di un bene (il classico esempio di vivere in affitto), con il rent to buy l’acquirente pagherà una quota di canone periodico, affiancata però da una ulteriore quota che verrà trattenuta dal venditore come anticipo del prezzo di compravendita. Quindi per essere più chiari: se Tizio deve acquistare un immobile del valore di euro 200.000,00 ha 3 differenti alternative a sua disposizione:

a) rinunciare all’acquisto perché il suo stipendio è troppo basso oppure ha un contratto determinato di un anno, o altro ancora, e dunque continuare a pagare un “affitto” buttando via soldi senza avere in mano nulla.

b) potrebbe anche riuscire ad ottenere un mutuo, magari indebitandosi per 800,00 euro al mese e vivere con l’acqua alla gola per 30 anni sperando di conservare il posto di lavoro a qualunque condizione altrimenti sono guai.

c) cercare di stipulare un contratto di rent to buy affidandosi a professionisti esperti, in questo modo potrebbe ad esempio pagare una quota iniziale ad esempio di euro 15.000,00 come anticipo sul prezzo di compravendita che abbiamo ipotizzato di 200.000,00, ed in seguito corrispondere una data somma da imputare al prezzo totale di compravendita ed un’altra come canone di locazione. Si può ipotizzare un prezzo di euro 600,00 mensili, dipende chiaramente dall'abilità di contrattazione dei professionisti, ma se ad esempio euro 200,00 mensili sono corrisposti per canone di locazione ed euro 400,00 come conto maggior dare, allora Tizio tra 10 anni al momento del rogito dovrà pagare soltanto euro 137.000,00 = 200.000,00 – 15.000,00 di acconto, - 48.000,00 di canoni imputati a prezzo compravendita. È verosimile ritenere che in 10 anni Tizio avrà accumulato risparmi tali da consentirgli di poter pagare il saldo oppure richiedere un mutuo eventualmente ma per una cifra notevolmente ridotta e soprattutto con maggiori garanzie date dalla migliore situazione economica.

Il conduttore ha dunque il diritto al trasferimento dell’immobile entro il termine convenuto, che è stato fissato in massimo 10 anni dal decreto legge 12.09.2014 n. 133, art. 23, convertito in legge 11.11.2014 n. 164.


CHE COSA SUCCEDE SE IL PROPRIETARIO NON VUOLE VENDERE

Il conduttore può richiedere al giudice una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile.

In alternativa, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e, in tal caso, potrà ottenere dal proprietario la restituzione di tutti i canoni imputati a corrispettivo (ossia quelli destinati al pagamento del prezzo), maggiorati degli interessi legali.


RICAPITOLANDO

Il rent to buy conviene a chi necessita, in tempi brevi, della disponibilità di un immobile ma non dispone dei fondi necessari per acquistarne uno o non ha le garanzie per ottenere un mutuo e non vuole rimanere intrappolato al mercato delle locazioni. Con il rent to buy il futuro acquirente può ottenere l'immediato conseguimento dell'immobile dilatando nel tempo l'impegno finanziario assunto.

Allo stesso tempo consente all’acquirente di bloccare il nuovo immobile cominciando a versare un canone periodico, in tal modo che se l’acquirente (in ipotesi diversa a quelle affrontate in precedenza) è già proprietario di un’altra casa, può evitare di diventare allo stesso tempo proprietario di due diverse case, con conseguente imposizione fiscale, di avere più tempo per realizzare la vendita di quella vecchia a un prezzo più corrispondente alle proprie aspettative e alternativamente di evitare nell'immediato gli oneri finanziari derivati dall'accensione di un mutuo, diminuendo al contempo quello che sarà l'importo da richiedere in prestito per perfezionare l’acquisto dell’immobile.

È bene ricordare che il legislatore ha previsto un contenuto contrattuale flessibile, lasciando che le parti assistite da professionisti esperti abbiano ampia possibilità di stabilire autonomamente gli aspetti maggiormente caratterizzanti della compravendita quali: l'importo e dalla periodicità dei canoni da anticipare al proprietario oltre alla misura in cui gli stessi potranno poi essere scontati sul corrispettivo finale, l’ammontare del prezzo di acquisto, la durata del periodo di godimento del bene anteriore alla vendita, disciplina dell’inadempimento e altro ancora.


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Autore dell' articolo

Lorenzo Provinciali - consulente commerciale aziendale esperto di marketing e nuove tecnologie

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