Ecobonus: detrazione fiscale anche per gli immobili merce

"Sul presupposto che l’obiettivo dell’ecobonus è incentivare la riqualificazione energetica di tutto il patrimonio edilizio nazionale, l’orientamento giurisprudenziale (Corte di Cassazione, sentenze nn. 29162, 29163 e 29164 del 2019) riconosce la detrazione fiscale per il miglioramento energetico degli immobili merce oppure locati delle imprese di costruzione e delle società immobiliari, ribaltando l’attuale indirizzo interpretativo dell’Agenzia delle Entrate. "


I contribuenti che eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti possono detrarre ai fini IRPEF/IRES una parte delle spese sostenute per i lavori effettuati fino al 31 dicembre 2020 (31 dicembre 2021 per le gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali). Le detrazioni, da ripartire in dieci rate annuali di pari importo, variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato (per la maggior parte degli interventi la detrazione è pari al 65%, per altri spetta nella misura del 50%).







Possono usufruire della detrazione in commento tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento.

In particolare, sono ammessi all’agevolazione:

  • le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;

  • i contribuenti titolari di reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali);

  • le associazioni tra professionisti;

  • gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.


Tra le persone fisiche possono fruire dell’agevolazione anche i titolari di un diritto reale sull’immobile, i condòmini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali, gli inquilini e  coloro che hanno l’immobile in comodato.


Con riferimento ai titolari di reddito d’impresa, nessun dubbio che l’agevolazione spetti in riferimento ai fabbricati strumentali utilizzati nell’esercizio dell’attività d’impresa, mentre è particolarmente controversa la spettanza della detrazione in riferimento ai:


  • c.d. “fabbricati merce”, ossia i fabbricati alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa;

  • fabbricati concessi in locazione.


La posizione dell'Agenzia delle Entrate

La questione interpretativa sopra evidenziata è stata oggetto di diversi interventi dell’Agenzia delle Entrate, la quale ha ripetutamente negato la spettanza del beneficio per i soggetti titolari di reddito d’impresa sia con riferimento agli immobili merce (Agenzia delle Entrate, Ris. n. 303/E del 15 luglio 2008) sia con riferimento agli immobili locati (Agenzia delle Entrate, Ris. n. 340/E del 1° agosto 2008). 

Nel merito, in virtù di un “interpretazione sistematica” della norma, il Fisco ritiene che la detrazione sia riferibile esclusivamente agli utilizzatori degli immobili oggetto dell’intervento, sicché, per quanto concerne la fruizione della detrazione da parte dei titolari di redditi d’impresa (incluse le società), essa spetta solo con riferimento ai fabbricati strumentali all’esercizio dell’attività imprenditoriale, ossia in relazione agli immobili la cui unica destinazione è di essere direttamente impiegati per l’espletamento delle attività tipicamente imprenditoriali, e cioè quelli che, per destinazione, sono inseriti nel complesso aziendale e non sono, quindi, suscettibili di creare un reddito autonomo. Ove si riconoscesse la detrazione anche alle società immobiliari di locazione o compravendita, infatti, ne deriverebbe un ingiustificato beneficio a favore di tali enti, confliggente con lo scopo della normativa di settore che, secondo l’Amministrazione finanziaria, sta nel favorire esclusivamente i soggetti che utilizzano i beni, restituendo loro parte della spesa effettuata in un’ottica di risparmio energetico. Del resto - sempre secondo la prospettazione erariale - nel caso di società, la determinazione del reddito di impresa, effettuata sulla base delle disposizioni del TUIR, è la risultante di una somma algebrica tra componenti positivi e componenti negativi e l’imprenditore, anche in relazione agli immobili che compongono l’azienda, determina il risultato finale tenendo conto anche dei costi riguardanti detti cespiti.


Il più recente orientamento giurisprudenziale


La posizione delle Entrate parrebbe superata alla luce del più recente orientamento giurisprudenziale (Corte di Cassazione, sentenze nn. 29162, 29163 e 29164 del 12 novembre 2019 e nn. 19815 e 19816 del 23 luglio 2019) che riconosce il diritto di fruire delle detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica agli immobili delle imprese diversi da quelli strumentali e quindi anche per:

  • gli immobili destinati alla rivendita (immobili merce);

  • gli immobili destinati alla locazione.

Infatti, la delimitazione del perimetro applicativo della detrazione, che l’Amministrazione finanziaria assume essere coerente con una “interpretazione sistematica” della normativa di settore: - collide con il carattere di “detrazione dall’imposta” proprio del beneficio fiscale, che è estraneo al diverso tema della quantificazione del “reddito imponibile”, che, invece, assiste la linea argomentativa del Fisco; - è incompatibile con l’interpretazione letterale delle norme che introducono l’agevolazione fiscale, senza prevedere alcuna limitazione soggettiva (Corte di Cassazione, sentenza n. 29162 del 12 novembre 2019). 


Come rilevato dalla Suprema Corte, la ratio legis del bonus fiscale consiste nell’intento di incentivare gli interventi di miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, ed è coerente e si salda con il tenore letterale delle norme di riferimento, le quali non pongono alcuna limitazione:

  • né di tipo oggettivo (con riferimento alle categorie catastali degli immobili),

  • né di tipo soggettivo (riconoscendo il bonus alle “persone fisiche”, “non titolari di reddito d’impresa” ed ai titolari di “reddito d’impresa”, incluse ovviamente le società),


alla generalizzata operatività della detrazione.


La posizione della Giurisprudenza, quindi, apre a rilevanti opportunità per gli operatori del settore immobiliare i quali possono ora valutare con maggiore convenienza alcuni interventi di ampio respiro volti all’acquisto di interi edifici condominiali sui quali eseguire interventi agevolati di riqualificazione energetica per poi procedere alla successiva rivendita/locazione delle singole unità immobiliari.


Autore dell'articolo

Dott. Commercialista Giacomo Merlino - Esperto Fiscale in ambito digitale e di internazionalizzazione delle imprese.

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