Cedolare secca B&B non ammessa: come ravvedersi

I B&B non possono optare per la cedolare secca prevista anche per i contratti di locazione breve. Si tratta di un aspetto da tenere sempre in considerazione e ciò anche in vista della presentazione del modello Redditi 2019 in scadenza il prossimo 2 dicembre (il 30/11 è sabato). Ad ogni modo, laddove il contribuente abbia comunque assoggettato il reddito da B&B a cedolare, questi potrà comunque spontaneamente regolarizzare la propria posizione ricorrendo al ravvedimento operoso secondo le regole fissate con la circolare n. 42/E/2016. 

Locazioni brevi: quando è ammessa la Cedolare Secca

Dunque, la disciplina fiscale in esame si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Interessati sono anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Nel dettaglio, stiamo parlando di contratti di locazione con le seguenti caratteristiche:

• la durata non deve superare i 30 giorni;

• la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017;

• non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale;

• devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze;

• possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche);

• le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;

• può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni;

• possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione. Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. Nell’ipotesi in cui il contratto venga volontariamente registrato, la scelta per la cedolare è fatta in sede di registrazione. Gli intermediari immobiliari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

Cedolare Secca non ammessa con il B&B

Come chiarito con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, la disciplina in esame non è applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio:

• la fornitura della colazione;

• la somministrazione di pasti;

• la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Nei suddetti casi, infatti, è richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione.

In applicazione della suddetta osservazione, dunque, non possono optare per la cedolare secca i bed & breakfast, che letteralmente significa “letto e colazione”.

Pertanto i redditi derivanti dall’attività di B&B vanno dichiarati ai fini IRPEF e non tassati con la cedolare secca.

Laddove il contribuente, nonostante ciò dovesse in dichiarazione dei redditi assoggettare il reddito da B&B a cedolare secca andrà incontro all’applicabilità del relativo sistema sanzionatorio sulla differenza tra l’importo dell’IRPEF e quello della cedolare secca.

In tal caso, egli potrà sanare la propria posizione ricorrendo al ravvedimento operoso nelle modalità illustrate con la circolare n. 42/E/2016.

Autore dell'articolo

Dott. Commercialista Giacomo Merlino - Esperto Fiscale in ambito digitale e di internazionalizzazione delle imprese.