Rideterminazione del valore di terreni e partecipazioni

Aggiornato il: 7 dic 2019

Grazie alla L. 145/2018 (Legge di Bilancio 2019), art. 1, co. 1053 e 1054, è nuovamente prorogata, ma con alcune rilevanti modifiche, la facoltà di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni (sia agricoli sia edificabili) posseduti, sulla base di una perizia giurata di stima, a condizione che il valore così rideterminato sia assoggettato a un'imposta sostitutiva.


A differenza delle passate edizioni la novità consiste nel fatto delle aliquote: sono pari all'11% per le partecipazioni qualificate alla data dell’1.1.2019, ed al 10% per le partecipazioni non qualificate.


Per quanto riguarda la rideterminazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola, l'aliquota viene fissata al 10%.


Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 30.6.2019.


La redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro la data del 30.6.2019.





Gli art. 5 e 7, L. 448/2001, hanno introdotto la facoltà di rivalutare i terreni (sia agricoli che edificabili) e le partecipazioni in società non quotate possedute da persone fisiche e società semplici, agli effetti della determinazione delle plusvalenze, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva da applicare sul maggior valore attribuito a tali beni.


Nel corso del tempo tali disposizioni sono state oggetto di diverse modifiche dirette a riaprire i termini per usufruire del beneficio, ampliandone così l’ambito operativo.


Si tratta di plusvalenze conseguite, non nell’esercizio di arti e professioni né nell’esercizio di attività di impresa, dall’alienazione di terreni agricoli e di aree edificabili, nonché di partecipazioni in società non quotate; il beneficio fiscale consiste per l’appunto nell’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota inferiore a quella prevista ove il contribuente si avvalesse per il regime fiscale ordinario.


Il contribuente aveva (ma ancora oggi avrà) dunque la facoltà di assumere, agli effetti della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67, co. 1, D.P.R. 917/1986, in luogo del costo o valore d’acquisto, il valore dei beni posseduti ad una determinata data, definito, sempre con riferimento a tale data, da perizia asseverata e redatta da un professionista.

Nel corso del tempo tali disposizioni sono state oggetto di diverse modifiche dirette a riaprire i termini per usufruire del beneficio, ampliandone così l’ambito operativo.

Si tratta di plusvalenze conseguite, non nell’esercizio di arti e professioni né nell’esercizio di attività di impresa, dall’alienazione di terreni agricoli e di aree edificabili, nonché di partecipazioni in società non quotate; il beneficio fiscale consiste per l’appunto nell’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota inferiore a quella prevista ove il contribuente si avvalesse per il regime fiscale ordinario.


Il contribuente aveva (ma ancora oggi avrà) dunque la facoltà di assumere, agli effetti della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67, co. 1, D.P.R. 917/1986, in luogo del costo o valore d’acquisto, il valore dei beni posseduti ad una determinata data, definito, sempre con riferimento a tale data, da perizia asseverata e redatta da un professionista.


Il termine per la redazione ed asseverazione della perizia era stato fissato, al massimo, entro il 30.6. 2014.

La successiva proroga contenuta nella Legge di Stabilità 2015 ha, tuttavia, raddoppiato l’aliquota dell’imposta sostitutiva applicabile alla rivalutazione contabile di terreni agricoli ed edificabili e partecipazioni in società non quotate, i cui termini erano prorogati al 2015.

Tale aliquota era stata innalzata dal 4 all’8% per la rivalutazione di terreni e di partecipazioni qualificate, e dal 2 al 4% per le partecipazioni non qualificate.

Proroga contenuta nella Legge di Stabilità 2016 e nella Legge di Bilancio 2017

L’art. 1, co. 887, L. 208/2015, cd. Legge di Stabilità 2016, aveva prorogato i termini per la rivalutazione di quote e terreni da parte delle persone fisiche, incrementando all'8%, l'aliquota della relativa imposta sostitutiva.

Il citato co. 887, Legge di Stabilità 2016, aveva riaperto i termini per la rivalutazione contabile di terreni agricoli ed edificabili e partecipazioni in società non quotate, introdotta dalla Legge Finanziaria 2002 e successivamente prorogata nel tempo.

In particolare, la norma consentiva di rivalutare anche i terreni e le partecipazioni posseduti all’1.1. 2016; il termine di versamento dell’imposta sostitutiva era fissato conseguentemente al 30.6.2016 (nel caso di opzione per la rata unica; altrimenti, come già previsto in passato, in tre rate annuali di pari importo; la perizia di stima doveva essere redatta ed asseverata, al massimo, entro il 30.6.2016).

Il co. 888 dell’art. 1, Legge di Stabilità 2016, aveva fissato le aliquote di cui agli artt. 5, co. 2, e 7, co. 2, L. 448/2001, in misura pari all'8%.

La Legge di Bilancio 2017, veicolata nella L. 232/2016, ha prorogato la possibilità di rivalutare terreni e partecipazioni, con aliquota unica sempre all’8%, purché il possesso dei terreni e delle partecipazioni doveva sussistere alla data dell’1.1.2017 ed il versamento della prima o unica rata doveva avvenire entro il 30.6.2017.


Proroga contenuta nella Legge di Bilancio 2018


Per effetto della proroga contenuta nella recente Legge di Bilancio 2018, di cui alla L. 27.12.2017, n. 205, era stata previsto che entro il 30.6.2018, si poteva procedere per i soggetti che volevano rideterminare il valore di acquisto delle partecipazioni non negoziate e dei terreni edificabili da parte dei soggetti persone fisiche, delle società semplici e degli enti non commerciali posseduti alla data dell’1.1.2018, ai seguenti adempimenti:


1. redazione e giuramento della perizia di stima; la perizia doveva essere redatta e giurata davanti a un notaio o, in alternativa, presso gli uffici del giudice di pace o presso la cancelleria del tribunale entro il 30.6.2018;


2. versamento, anche in forma rateizzata, dell'imposta sostitutiva.


Le imposte sostitutive, stabilite nella misura dell’8%, potevano essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo (30.6.2019 e 30.6.2020), a decorrere dalla data del 30.6.2018; sull'importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versare contestualmente.


Perizia giurata in data posteriore a quella di compravendita

Ai fini della determinazione della plusvalenza, a seguito della rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui all’art. 7, L. 448/2001 (Legge Finanziaria 2002) il contribuente può assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore del terreno rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima; la R.M. 27.5.2015, n. 53/E sulla base di alcuni orientamenti della giurisprudenza di legittimità, ha affermato che la perizia di rivalutazione dei terreni può venire asseverata in data successiva all’atto di compravendita dell’immobile oggetto di rivalutazione non comportando la decadenza dall’opportunità fiscale.

Nel caso in esame i tecnici delle Entrate ricordano che, con la C.M. 22.4.2005, n. 16 era stato precisato che il valore rideterminato non poteva essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia in «quanto nell’atto deve essere indicato il valore periziato del bene»; tale posizione è stata successivamente ribadita con altri orientamenti ministeriali.


Tesi della giurisprudenza di legittimità

La Corte di Cassazione, con numerose pronunce, ha evidenziato che può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello determinato «sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito (...)» (cfr. Ordinanza 28.11.2013, n. 26714; negli stessi termini, Ordinanze, Sezione VI, 14.5.2014, n. 10561; 17.10.2013, n. 23660; 9.5.2013, n. 11062; 13.12.2012, n. 22990; Sentenza 30.12.2011, n. 30729).


In conclusione, a parere della Suprema Corte, la circostanza che la perizia giurata sia stata asseverata in data successiva al rogito non comporta decadenza dell’agevolazione.


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Autore dell'articolo

Dott. Commercialista Giacomo Merlino - Esperto Fiscale in ambito digitale e di internazionalizzazione delle imprese.


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